Last Updated on August 17, 2026
En 2023, la France a supprimé la taxe d’habitation sur toutes les résidences principales. Cette réforme fiscale majeure n’a pas pour autant supprimé toutes vos obligations de propriétaire.
Que vous soyez un bailleur résident ou non-résident, vous restez redevable d’autres impôts locaux sur la propriété, notamment la taxe foncière et, le cas échéant, la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Ce guide est votre feuille de route pour respecter vos obligations fiscales immobilières en France. Nous vous expliquons précisément :
- Qui est encore redevable de la taxe d’habitation (résidences secondaires).
- Comment déterminer quels impôts s’appliquent à votre location meublée ou non meublée.
- Les dates limites officielles de paiement de la taxe foncière et de la CFE.
- Les étapes précises à suivre pour obtenir le remboursement de votre CFE, un trop-perçu fréquent et souvent négligé chez les bailleurs non-résidents.
Quels impôts dois-je payer sur mon bien immobilier en France ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien en France, vous devez connaître les deux principaux impôts locaux :
- La taxe foncière (impôt lié à la propriété du bien)
- La taxe d’habitation
Il est important de bien comprendre ces impôts et de les prévoir dans votre budget lorsque vous possédez un bien en France.
| Tax Type | Who Pays? | Applies to Second Homes? | Typical Refund Opportunity? |
|---|---|---|---|
| Taxe Foncière | All property owners (as of Jan 1) | Yes | Overcharges on cadastral value |
| Taxe d'Habitation | Occupier / Second home owner | Yes (THRS) | Incorrect occupancy classification |
| CFE | Furnished rental owners / Businesses | N/A (Rental activity) | Overpaid minimum local tax rates |
La taxe foncière : l’impôt obligatoire lié à la propriété
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est un impôt local payé par les propriétaires d’un bien immobilier en France. Elle s’applique que le propriétaire occupe le bien ou qu’il le mette en location.
Elle comprend deux volets : la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties. La taxe sur les propriétés bâties s’applique aux biens habitables, même s’ils sont inoccupés.
La taxe foncière concerne différents types de biens : logements, locaux commerciaux, usines et bureaux.
Les terrains sont également imposés, mais de manière moins importante, et des exonérations existent pour les bâtiments agricoles.
Les nouvelles plantations d’arbres peuvent ouvrir droit à un allègement fiscal. La taxe est établie pour l’année d’imposition et doit être payée par le ou les propriétaires du bien au 1er janvier de cette année.
En cas de vente du bien en cours d’année, la taxe est répartie entre vendeur et acheteur par le notaire chargé de la vente.
La résidence principale peut être exonérée si l’occupant a 75 ans ou plus, ou s’il perçoit certaines allocations d’invalidité ou de vieillesse.
Les foyers modestes peuvent également être exonérés selon des plafonds de revenus et le nombre de parts du foyer fiscal.
Les propriétaires âgés de 65 à 75 ans dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds peuvent bénéficier d’un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de leur résidence principale, sauf s’ils partagent le logement avec des personnes à charge autres que leur conjoint.
Les résidences principales neuves ou rénovées sont exonérées pendant les deux premières années, sous certaines conditions.
Pour bénéficier de ces avantages, des déclarations spécifiques doivent être déposées dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction ou des travaux.
Comment la taxe foncière est-elle calculée en France ?
La taxe foncière est un impôt local annuel, à payer chaque année.
Son montant est généralement déterminé en fonction de la valeur du bien, appelée valeur locative cadastrale (VLC), au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les taux peuvent varier selon le type de bien immobilier.
Les services fiscaux locaux calculent la taxe à l’aide des règles et des barèmes fixés par la commune.
D’autres facteurs entrent également en compte dans le calcul du montant : la surface du bien, sa situation, son type, ainsi que les éventuels travaux d’amélioration ou de rénovation réalisés.
Quelles sont les exonérations de taxe foncière ?
Depuis 2023, certaines catégories de personnes ne sont plus tenues de payer la taxe foncière. Si vous percevez l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) ou l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées, une prestation mensuelle accordée aux retraités à faibles revenus), vous êtes exonéré de taxe foncière.
Point important : cette exonération s’applique sans condition de ressources.
Les personnes âgées de 75 ans et plus peuvent être exonérées, mais sous condition de ressources.
L’exonération s’applique aussi à leur résidence secondaire ou de vacances, le cas échéant. Si vous percevez l’AAH (allocation aux adultes handicapés), vous bénéficiez également de cette exonération, sous condition de ressources.
Les évolutions de la législation fiscale ont supprimé certains droits liés à la situation matrimoniale pour bénéficier de l’exonération. Par exemple, une personne qui perçoit l’ASPA doit être propriétaire ou copropriétaire du bien pour que le couple bénéficie de l’allègement fiscal. Cette règle s’applique aussi à la condition de ressources.
Heureusement, ces exonérations devraient être appliquées automatiquement après le dépôt d’une déclaration de revenus 2023.
Si vous déclarez un revenu inférieur à 29 815 € pour la première part de quotient familial, majoré de 6 966 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 484 € pour chaque demi-part supplémentaire, vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement.
Les propriétaires peuvent être exonérés si un bien destiné à la location reste vacant indépendamment de leur volonté. Il en va de même pour les locaux commerciaux ou industriels. Dans tous les cas, la vacance doit durer au moins trois mois.
Si vous achetez un logement neuf ou en cours de construction, vous n’avez généralement pas à payer de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement.
S’il s’agit de votre résidence principale et que certaines conditions sont remplies, l’exonération peut durer 15 ans.
Les conditions sont les suivantes : le logement a été financé par un prêt HLM (en France, un prêt accordé par les organismes de logement social pour aider les ménages aux revenus modestes à se loger), ou à hauteur de 50 % par des prêts aidés par l’État, sauf s’il s’agit d’un prêt à taux zéro.
Comme vous le voyez, les cas d’exonération sont nombreux. Voici un récapitulatif des plus courants :
Pour les propriétés bâties :
- Les biens appartenant à l’État, les bâtiments ruraux utilisés par les agriculteurs et les installations de production d’électricité photovoltaïque sont toujours exonérés.
- Les constructions neuves sont exonérées pendant 2 ans (sous réserve d’obligations déclaratives).
- Certains bâtiments financés par des prêts aidés ou situés dans des zones spécifiques bénéficient d’une exonération de 15 ans.
- Les logements achevés avant 1989 ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie peuvent bénéficier d’une exonération de 50 % ou 100 % pendant 3 ans.
- Les logements neufs à haute performance énergétique achevés à partir de 2009 peuvent bénéficier d’une exonération de 50 % ou 100 % pendant 5 ans.
- Les logements sociaux sont exonérés pendant 15 à 30 ans.
- Les personnes de plus de 75 ans et les personnes en situation de handicap sont exonérées de taxe foncière sur leur résidence principale.
- Les personnes aux revenus modestes peuvent également être exonérées selon des plafonds de revenus.
- Les personnes âgées de 65 à 75 ans peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 100 €.
Pour les propriétés non bâties :
- Les communes peuvent accorder des exonérations de 5 ans pour certaines parcelles exploitées selon le mode de production biologique.
- Les jeunes agriculteurs bénéficiant d’aides à l’installation peuvent obtenir un dégrèvement de 50 % (ou de 100 % sur décision des collectivités locales).
- Un dégrèvement supplémentaire peut être accordé en cas de pertes de récoltes ou de bétail.
Qu’est-ce que la taxe d’habitation en France ?
La taxe d’habitation est un impôt dû soit par le propriétaire d’un logement, soit par le locataire qui l’occupe dans le cadre d’une location de longue durée (bail d’un an).
Elle s’applique aux résidences secondaires meublées et à leurs dépendances (garages et annexes).
Cet impôt local est calculé en fonction des caractéristiques de votre logement, de sa situation géographique et de votre situation personnelle.
Son montant varie considérablement. Il est fixé par chaque commune et sert à financer les services publics locaux.
Depuis 2023, les règles de la taxe d’habitation ont changé en France.
Vous n’avez plus à payer cette taxe pour votre résidence principale.
Toutefois, si votre résidence principale se trouve dans un autre pays et que vous y êtes officiellement résident fiscal, tout bien que vous possédez en France sera considéré comme une résidence « secondaire » par l’administration française, même s’il s’agit de votre seul bien dans le pays.
Si vous louez une résidence secondaire à une personne qui en fait sa résidence principale, le logement est considéré comme la résidence principale du locataire, et vous n’avez pas à payer de taxe d’habitation pour ce bien.
Cela concerne principalement les locations de longue durée et, en général, pas les résidences secondaires proposées sur des plateformes comme Airbnb.
Il existe cependant une possibilité pour les biens exclusivement destinés à la location saisonnière de courte durée : si le propriétaire paie la cotisation foncière des entreprises (CFE), il peut bénéficier d’une exonération.
Cela dit, si vous possédez une résidence secondaire ou d’autres biens, vous devez toujours payer la taxe d’habitation pour ceux-ci.
Qui doit payer la taxe d’habitation ?
Sont redevables de la taxe d’habitation les résidents français comme les étrangers non-résidents qui possèdent une résidence secondaire en France.
Si vous louez un bien à l’année, la taxe est due par le locataire. Tout locataire qui occupe un logement au 1er janvier de manière permanente ou prolongée est redevable de la taxe.
À noter toutefois : les locataires de locations saisonnières ne paient pas cette taxe.
Par ailleurs, si vous emménagez dans un logement en cours d’année, l’ancien occupant est légalement tenu de payer la taxe pour toute l’année, sauf accord privé contraire.
Les dates de paiement de cette taxe varient chaque année.
Des questions ? Demandez à être rappelé gratuitement par un expert fiscal.
Qui est exonéré de la taxe d’habitation ?
Depuis la suppression définitive de la taxe d’habitation sur les seules résidences principales en 2023, des exonérations s’appliquent aux contribuables en 2026 au titre de leur résidence principale :
- Si vous n’étiez pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2025.
- Si votre revenu fiscal de référence (RFR) 2025 est inférieur à 29 288 € pour une part de quotient familial, majoré de 6 843 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 387 € pour chaque demi-part supplémentaire.
- Si la taxe foncière dépasse 50 % de vos revenus.
Allègement supplémentaire :
Si vous avez plus de 60 ans au 1er janvier, ou si vous êtes veuf ou veuve quel que soit votre âge, vous pouvez être totalement exonéré si vous vivez avec des enfants majeurs (imposés séparément), que ceux-ci sont inscrits comme demandeurs d’emploi et que leurs ressources restent inférieures à certains plafonds.
Pour connaître les plafonds précis selon votre situation familiale (quotient familial), n’hésitez pas à vous renseigner.
Quel est le montant de la taxe d’habitation ?
La formule de calcul de cette taxe est pour le moins complexe !
Dans les grandes lignes, elle repose sur le loyer théorique que le bien pourrait rapporter sur le marché locatif, en tenant compte de son état, de sa surface et de sa situation.
La taxe est calculée en multipliant la valeur locative théorique du bien par le taux d’imposition local, en tenant compte de votre situation de revenus.
L’exonération de taxe d’habitation pour 2023 est déterminée sur la base des revenus imposables de 2022.
Cela dit, la taxe d’habitation s’élève généralement à environ 10 à 20 euros par m² et par an.
Si vous avez des enfants, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 10 à 15 % par personne à charge.
Enfin, si vous réalisez des travaux importants sur votre bien, vous devez en informer l’administration fiscale (formulaire IL 6704), qui procédera alors à une réévaluation du bien.
Cette réévaluation est nécessaire si les travaux augmentent d’au moins 10 % la valeur locative du bien.
Comment payer la taxe foncière ou la taxe d’habitation en ligne ?
Deux options s’offrent à vous pour gérer vos démarches fiscales :
- Vous pouvez effectuer la démarche vous-même sur le site officiel de l’administration, en suivant les étapes indiquées en français.
- Vous pouvez aussi confier l’ensemble de vos démarches à nos conseillers en fiscalité immobilière française, qui s’occuperont de tout en ligne à votre place.
Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
La location meublée est considérée comme une activité professionnelle soumise à un impôt appelé cotisation foncière des entreprises, ou CFE.
La CFE est un impôt annuel dû par les propriétaires de biens loués meublés. Elle est calculée sur la valeur locative du bien.
Si vous déclarez vos revenus au régime réel d’imposition, cet impôt vous concerne.
En revanche, si votre bien est loué non meublé ou en leaseback, vous n’êtes pas redevable de la CFE.
De nombreux propriétaires paient plus qu’ils ne le devraient, mais ils peuvent demander le remboursement du trop-perçu.
Par ailleurs, les propriétaires ne sont pas redevables de la CFE la première année de détention du bien. Nos experts fiscaux peuvent vous aider à obtenir le remboursement de votre CFE.
Qui doit payer la CFE en France ?
La CFE est due par les personnes qui louent un bien meublé en France et qui ont déclaré leur activité sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Il n’est pas nécessaire d’être officiellement enregistré comme « loueur professionnel » auprès de l’administration pour être redevable de cette cotisation.
Le montant de la taxe dépend de la surface et du type de bien, ainsi que de sa situation géographique.
Que le bien soit loué ou occupé, le propriétaire est redevable de cet impôt local.
Il est important de noter que la CFE est due, que vous soyez résident en France ou non.
Si vous n’êtes pas résident, il est conseillé de désigner un représentant fiscal en France pour gérer vos affaires fiscales en votre nom.
Nos experts en fiscalité immobilière française peuvent vous aider à payer les impôts dus en France et à demander une réduction de la CFE déjà payée.
Qui est exonéré de la CFE ?
Vous n’êtes pas redevable de la CFE la première année de détention du bien, ni si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 €.
La location occasionnelle de votre résidence principale ou secondaire est exonérée de CFE, à condition que vous occupiez le logement lorsqu’il n’est pas loué. Cette exonération s’applique également aux locations à prix raisonnable qui constituent la résidence principale de l’occupant.
En outre, sauf délibération contraire de la commune, les propriétaires de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés sont également exonérés. Cette exonération couvre la location de tout ou partie d’une résidence principale ou secondaire, qu’elle soit meublée pour le tourisme ou non.
La première année d’activité, vous ne payez pas de cotisation, et la deuxième année, elle est réduite de 50 %.
Plusieurs professions sont exonérées de CFE, notamment les agriculteurs, auteurs, compositeurs, peintres et sculpteurs. Certaines entreprises situées dans des zones de développement et les activités saisonnières peuvent également bénéficier d’une réduction.
Peut-on payer trop de CFE et obtenir un remboursement ?
Oui, il est très courant que les propriétaires de biens en France paient trop de CFE.
Bonne nouvelle : si c’est votre cas, PTI Returns peut vous aider à obtenir le remboursement de votre CFE auprès de l’administration fiscale.
Le montant que vous pouvez récupérer dépend de votre situation.
Comment demander le remboursement de la CFE en tant que bailleur non-résident ?
Pour demander le remboursement de la CFE en tant que bailleur non-résident, vous devez remplir le formulaire approprié et le transmettre aux services fiscaux locaux.
Vous devrez fournir des informations sur le bien, sur votre qualité de propriétaire et sur votre statut de non-résident.
Il est conseillé de faire appel à un professionnel de la fiscalité qualifié pour vous assurer de remplir correctement le formulaire et maximiser vos chances d’obtenir un remboursement.
Combien de temps faut-il pour obtenir le remboursement de la CFE en tant que bailleur non-résident ?
La procédure de remboursement de la CFE pour un bailleur non-résident peut prendre plusieurs mois.
Une fois votre demande déposée, elle est examinée par les services fiscaux locaux. Si elle est acceptée, vous serez remboursé d’une partie de la CFE payée.
Peut-on contester un refus de remboursement de la CFE en tant que bailleur non-résident ?
Si votre demande de remboursement de la CFE est refusée, vous avez le droit de contester la décision.
Vous devrez alors fournir des informations ou des justificatifs supplémentaires à l’appui de votre demande.
Puis-je obtenir un remboursement de la CFE si je loue mon bien en France ?
Oui. Il est possible d’obtenir un remboursement de la CFE si vous louez votre bien en France, mais cela dépend des revenus locatifs que vous avez perçus.
Il est conseillé de consulter un conseiller en fiscalité immobilière française pour savoir si vous êtes éligible et vous faire accompagner dans votre demande.
Puis-je obtenir un remboursement de la CFE si je possède plusieurs biens en France ?
Oui. Si vous possédez plusieurs biens en France, vous pouvez être éligible à un remboursement de la CFE pour tout ou partie de ces biens, selon votre situation.
Combien de temps dois-je attendre pour obtenir le remboursement de la CFE après la vente de mon bien en France ?
Si vous vendez votre bien en France et que vous êtes éligible à un remboursement de la CFE, vous devrez attendre la fin de l’année fiscale pour le recevoir.
Quels pays ont conclu des conventions fiscales avec la France ?
La France a signé des conventions fiscales internationales avec plus de 120 pays.
Autrement dit, si vous êtes ressortissant de l’un des pays listés ci-dessous, vous pouvez être exonéré de la CFE ou de la taxe d’habitation en France, ou bénéficier d’un taux réduit.
| Albania | Algeria | Andorra | Argentina | Armenia |
|---|---|---|---|---|
| Australia | Austria | Azerbaijan | Bahrain | Bangladesh |
| Belarus | Belgium | Benin | Bolivia | Bosnia and Herzegovina |
| Botswana | Brazil | Bulgaria | Burkina Faso | Cameroon |
| Canada | Central African Republic | Chile | China | Congo, Republic of |
| Croatia | Cyprus | Czech Republic | Ecuador | Egypt |
| Estonia | Ethiopia | Finland | Gabon | Georgia |
| Germany | Ghana | Greece | Guinea | Hong-Kong |
| Hungary | Iceland | India | Indonesia | Iran |
| Ireland, Republic of | Israel | Italy | Ivory Coast | Jamaica |
| Japan | Jordan | Kazakhstan | Kenya | Korea, Republic of |
| Kosovo | Kuwait | Kyrgyzstan | Latvia | Lebanon |
| Libya | Lithuania | Luxembourg | Macedonia | Madagascar |
| Malawi | Malaysia | Mali | Malta | Mauritania |
| Mauritius | Mayotte | Mexico | Monaco | Mongolia |
| Montenegro | Morocco | Namibia | Netherlands | New Caledonia |
| New Zealand | Niger | Nigeria | Norway | Oman |
| Pakistan | Panama | Philippines | Poland | Polynesia |
| Portugal | Qatar | Quebec | Romania | Russian Federation |
| Saudi Arabia | Senegal | Serbia | Singapore | Slovakia |
| Slovenia | South Africa | Spain | Sri Lanka | St Martin, St Pierre and Miquelon |
| Sweden | Switzerland | Syria | Taiwan | Thailand |
| Togo | Trinidad and Tobago | Tunisia | Turkey | Turkmenistan |
| Ukraine | United Arab Emirates | United Kingdom | United States | Uzbekistan |
| Venezuela | Vietnam | Zambia | Zimbabwe |
La France a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 120 pays dans le monde.
Que se passe-t-il si je ne paie pas la CFE en France ?
Si vous ne payez pas la CFE en France, vous vous exposez à des pénalités de retard et à des intérêts de retard.
Par ailleurs, l’administration fiscale peut inscrire une hypothèque légale sur votre bien en France ou engager d’autres procédures de recouvrement.
Si vous possédez un bien locatif en France, il est important de bien comprendre vos obligations fiscales et de respecter la réglementation fiscale locale.
Pour toute question sur la CFE ou les autres impôts fonciers en France, il est conseillé de vous adresser à un professionnel qualifié de la fiscalité immobilière comme Property Tax International (PTI Returns).
Nous accompagnons les bailleurs non-résidents pour leur CFE.
Nos spécialistes de la fiscalité immobilière sont qualifiés pour vous fournir les informations nécessaires afin de respecter la réglementation fiscale locale française et d’éviter toute pénalité.
Quelles sont les dates limites de paiement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la CFE ?
Les impôts locaux, comme la taxe foncière, doivent être payés dans les 30 jours suivant la réception de l’avis d’imposition. Si le paiement intervient 45 jours plus tard, une majoration de 10 % est appliquée.
Les dates limites de la déclaration de revenus des non-résidents en France changent chaque année.
L’avis de taxe foncière est généralement envoyé en septembre, avec une date limite de paiement au 15 octobre.
En cas de paiement en ligne, vous avez jusqu’au 20 octobre (ou au 25 octobre en cas de prélèvement bancaire). Vous pouvez également opter pour la mensualisation.
L’avis de taxe d’habitation est envoyé fin septembre ou début octobre, avec une date limite de paiement au 15 décembre.
Vous pouvez choisir de payer cette taxe en mensualités si vous en faites la demande.
Enfin, la date limite de paiement de la CFE est fixée au 15 décembre de chaque année.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, les dates limites de paiement sont généralement décalées d’un mois par rapport à celles des résidences principales, mais ce n’est pas le cas dans toutes les situations.
Qui peut m’aider à respecter mes obligations fiscales en France ?
Si vous êtes un investisseur immobilier propriétaire d’un bien en France, Property Tax International (PTI Returns) peut vous aider à déposer votre déclaration de non-résident et à obtenir le remboursement de votre CFE.
Nous proposons nos services de déclaration fiscale aux propriétaires du monde entier.
Que votre bien soit meublé ou non meublé, nous proposons une gamme de services de déclaration fiscale en France adaptés à vos besoins.
Grâce à sa connaissance approfondie de la législation fiscale française, notre équipe réduit au maximum votre imposition en veillant à ce que vous bénéficiiez de tous les allègements auxquels vous avez droit.
Pourquoi choisir PTI Returns plutôt qu’un expert-comptable local ?
Voici pourquoi nos clients propriétaires d’un bien en France préfèrent PTI Returns à un expert-comptable local :
- Meilleur rapport qualité-prix : nos services coûtent moins cher que ceux de votre expert-comptable local.
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